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新牛市前望而却步07地王仍深陷围城

发布时间:2021-01-08 00:41:17 阅读: 来源:粉碎机厂家

2007年,以港资、民企为龙头的一代地王吹起了房产、土地泡沫,并最终在2008年市场调整中首伤元气。“07地王”,从此成为市场中带点悲剧色彩的词汇。

而今,07地王们状况不一,或无奈退地、或被迫搁置、或艰难开工……但他们一个统一的行动是,没有重新杀回09年土地市场。其间有“一朝被蛇咬”的心理,也有资金链确实尚紧的客观事实。

“吃一堑长一智”的古训是商场上不变的真理。也许,07地王们的过去与今天对于现在还无条件乐观看市的新地王们,可为前车之鉴。

搁置:理由不一

6月下旬,某媒体以“22亿佛山地块遭深业集团退地”为题目,报道了一则最新的07地王退地信息。但记者辗转找到佛山国土资源局三水分局时却获得皆然不同的消息。

“深业集团没有退地。” 佛山国土资源局三水分局相关人士明确表示。因为该地块周边环境、基础设施和开发条件尚未成熟,导致了项目未能按计划动工建设。“我们只能调整土地使用年限的起始日及动工建设日期,同时重新规定土地支付方式和周期。拿地方仍然是深业集团。”工作人员称。虽然理由十分正当,但无可置疑的是深业集团以21.35亿元竞得的这块2675.4亩土地被合理的拉长了土地出让金交付周期,暂缓了地块的开工。而回顾2007年的地王们,多数企业也是以类似形式获得了喘息的机会。

“这里是成都最黄金的商业地段,九龙仓地王却没有任何开工的动静,”成都第一太平戴维斯物业顾问公司一位高层告诉记者。彼时,他站在18楼的办公室的窗口指向窗外,他所在的办公楼与九龙仓地王隔街相对。

2007年9月20日,经过近140轮次的竞价,九龙仓以72.4亿元总价和8800万元/亩的单价竞得这块红星路广场地块。

然而,赛翁得马,焉知祸福?有业内人士预测,红星路广场项目前期投资应该不少于100亿,这无论对怎样的企业来说都是一笔巨资。另外,该地块楼面地价每平方米接近15000元,其销售均价将超过22000元,市场能否接受这一价格尚未可知。

更令市场惊讶的是,08年4月,市场传出消息,成都红星路广场地块被“挖掘到宋代街道及古建筑约6000平方米”。这一消息直接导致项目无限期停工。

而成都世邦机构研究机构樊邦勇介绍,在成都,众多07地王们和九龙仓一样将地块暂置“冷宫”。如信和、嘉里等一些港资企业,他们资本实力比较强,以时间换空间是他们的战略考虑,因此目前都还没有动静。

动工:保本促销

另外一些企业选择了冒险动工。2007年11月,重庆第一房企龙湖地产在上海拿到第一块地,总价15.4亿元,面积14.4公顷,楼面地价约为10700元/平方米,该价格一度被市场视为“风险上限”。此后,业内盛传龙湖上市未果,资金压力巨大,而该项目担负充实公司现金流的重大任务。于是,到第二年11月,短短一年时间,龙湖以最快速度将这个名为滟澜山的别墅住宅项目推上市场,价格仅定为“保本级别”。

“很多地王为了打平成本,都选择了打擦边球的做法,就是利用超大赠送空间摊薄楼面地价,弥补高价土地带来的成本上升。”一位资深房地产业人士称。据他介绍,蓝光、国嘉、置信等企业都在07年高价夺地,为了挽回现金流危机,都不约而同地采用了这一做法。

“应该说,从07年到09年,房地产市场经过一轮调整,房价又回到原来的高点。对于一些房企来说,07年的高价地如果产品设计合理,目前的销售价格已经解开了成本枷锁。但需要提醒的是,随着70-90政策的弱化,商品房结构限制取消,而开发商加大赠送面积的做法也一定会被叫停。这对于从设计上打擦边球的开发商来说是一次新的成本提高的挑战。”专家表示。

教训:谨慎入市

应对07年高价地的方式虽然不一,但07地王们今天在土地市场的表现却不约而同。

进入2009年,以保利、绿地为首的大型国资抢占低价市场先机,纷纷入市拿地。到了6月,土地市场已经被一片看多声淹没。一些非主营地产的大型国资开始陆续进场。

中金公司一份关于新地王的报告指出,和2007年地王相比,今年地王体现了几大特点。一是单价已经接近07年最高水平,但多数集中在一线城市市场。另外,拥有信贷和融资优势的国资企业将逐渐提升市场份额,相反,主流地产公司(包括07年大量拿地的企业)都相对谨慎。

“我们目前确实很少拿地,一是因为之前拿了一些储备地块,二是资金实力没有国资那么充裕。更重要的是,我们现在严格按周边房价反推土地楼板价,如果反推出来的土地价格过高,我们就不拿了。对于现在一些国资进入市场的摘牌价格显然会冲破目前的房价,我们觉得是有风险的。”浙江一家在07年大举拿地的龙头房企负责人告诉记者。

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